次贷危机二手车,次贷危机损失的钱去哪里了

1.帮忙写一个奔驰的PEST分析吧

2.房产证抵押贷款的利弊

3.北京车展

4.关于“金融危机对中国的影响”的论文

5.（世界首富）马斯克追忆破产边缘：每天醒来，在梦中哭了一夜

6.购买二手房如何预防房屋被抵押

次贷危机

次贷危机(subprime lending crisis)又称次级房贷危机、次级房贷风暴、次级按揭风暴、二房风暴、二房危机

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次贷危机概述

次贷危机是指由美国次级房屋信贷行业违约剧增、信用紧缩问题而于2007年夏季开始引发的国际金融市场上的震荡、恐慌和危机。

为缓解次贷风暴及信用紧缩所带来的各种经济问题、稳定金融市场，美联储几月来大幅降低了联邦基金利率，并打破常规为投资银行等金融机构提供直接贷款及其他融资渠道。美国政府还批准了耗资逾1500亿美元的刺激经济方案，另外放宽了对房利美、房地美（美国两家最大的房屋抵押贷款公司）等金融机构融资、准备金额度等方面的限制。

在美国房贷市场继续低迷、法拍屋大幅增加的情况下，美国财政部于2008年9月7日宣布以高达2000亿美元的可能代价，接管了濒临破产的房利美和房地美。

什么是次按

次按即“次级按揭贷款”（subprime mortgage loan）

次级抵押贷款是一个高风险、高收益的行业。与传统意义上的标准抵押贷款的区别在于，次级抵押贷款对贷款者信用记录和还款能力要求不高，贷款利率相应地比一般抵押贷款高很多。那些因信用记录不好或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的人，会申请次级抵押贷款购买住房。

在房价不断走高时，次级抵押贷款生意兴隆。即使贷款人现金流并不足以偿还贷款，他们也可以通过房产增值获得再贷款来填补缺口。但当房价持平或下跌时，就会出现资金缺口而形成坏账。

次级按揭贷款是国外住房按揭的一种类型，贷给没多少收入或个人信用记录较低的人。之所以贷款给这些人，是因为贷款机构能收取比良好信用等级按揭更高的按揭利息。在房价高涨的时候，由于抵押品价值充足，贷款不会产生问题；但房价下跌时，抵押品价值不再充足，按揭人收入又不高，面临着贷款违约、房子被银行收回的处境，进而引起按揭提供方的坏帐增加，按揭提供方的倒闭案增加、金融市场的系统风险增加。

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什么是次贷危机

次贷危机：利息上升，导致还款压力增大，很多本来信用不好的用户感觉还款压力大，出现违约的可能，对银行贷款的收回造成影响的危机。

但是这个回报高有一个很大的前提，就是美国房价不断上涨。房价不断上涨，楼市大热，虽然这些次级按揭贷款违约率是比较高的，但放贷的机构即使收不回贷款，它也可以把抵押的房子收回来，再卖出去不就也赚了嘛，因为楼市大热，房价不断涨嘛。

危机如何发生呢？就是06年开始，美国楼市开始掉头，房价开始跌，购房者难以将房屋出售或通过抵押获得融资。那即便放贷的机构钱收不回来，把抵押的房子收了，再卖出去也肯定弥补不了这个放贷出去的损失了。那么，由此发行的债券，也是不值钱了，因为和它关联着的贷款收不回来。之前买了这些债券的机构，不就跟着亏了吗？很多投资银行，对冲基金都买了这些债券或者是由这些债券组成的投资组合，所以就亏了很多。

次贷危机的源头

2002以来利率先降后升，房地产市场却先热后冷，导致大批蓝领阶级陷入房贷陷阱[1]

次级抵押贷款是指一些贷款机构，向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。近年美国等国家放松购房信贷标准（不用付首期，不用收入证明，也不计较抵押单位的质素等），形成次级房贷市场。次级房屋信贷经过贷款机构及华尔街用财务工程方法加以估算、组合、包装，就以票据或证券产品形式，在抵押二级市场上出卖、用高息吸引其它金融机构和对冲基金购买。

但好景不常，美国的房地产市场开始在2006年转差，美圆利率多次加息，令次级房屋信贷的拖欠以及坏帐增加，次级房屋信贷产品的价格大跌，直接令到欧美以及澳洲不少金融机构都出现财政危机，甚至面临破产，牵动全球信贷出现收缩。部分基金为了应付客户大规模赎回潮，于是借日圆平仓，大举投资的方法再行不通，唯有沽货套现，即是所谓日圆利差交易拆仓，造成连串的骨牌效应，导致环球股市大跌。[2]

原先在美国次级贷款市场占七成份额的房利美和房地美公司，由政府机构主宰，将贷款打包成证券，承诺投资者能够获得本金和利率。随着这两家公司的丑闻爆出，政府对两家公司的业务增长加以限制，整个次贷市场开始争抢这两家公司所购贷款。整个过程中，新的市场参与者，出于逐利目的，过分追求高风险贷款。当房利美和房地美还占房贷市场主导地位时，他们通常会制定明确的放贷标准，严格规定哪些类型的贷款可以发放。时至今日，由于全球成千上万高风险偏好的对冲基金、养老金基金以及其它基金投资者的介入，原有的放贷标准在高额利率面前成为一纸空文，新的市场参与者与华尔街经销商不断鼓励放贷机构，尝试不同贷款类型。许多放贷机构甚至不要求次级贷款借款人，提供包括税收表格在内的财务资质证明，做房屋价值评估时，放贷机构也更多依赖机械的计算机程序，而不是评估师的结论，潜在的风险就深埋于次级贷款市场中了。

近年来美联储连续17次提息，联邦基金利率从1%提升到5.25%。利率大幅攀升，加重了购房者的还贷负担，美国住房市场开始大幅降温。受此影响，很多次级抵押贷款市场的借款人都无法按期偿还借款，购房者难以将房屋出售，或者通过抵押获得融资。于是普通居民的信用降低，与房地产贷款有关债券的评估价格下跌。次贷危机对美国经济影响

美国次级抵押贷款市场危机出现恶化迹象，引起美国股市剧烈动荡。投资者担心，次级抵押贷款市场危机会扩散到整个金融市场，影响消费信贷和企业融资，进而损害美国经济增长。 但许多分析家认为，就目前来看，次级抵押贷款市场危机可望被控制在局部范围，对美国整体经济构成重大威胁的可能性不大。

对住房市场依赖程度不高

首先，美国经济对住房市场的依赖程度不高。在2001年经济衰退发生后，美国住房市场在超低利率刺激下高度繁荣，为经济复苏及其后来持续增长发挥了重要作用，但这并不代表美国经济增长倚重住房市场。事实上，在美国经济正常运转时期，住房市场的就业创造能力相对较低。住房市场降温对约占美国国内生产总值三分之二的个人消费开支的影响也有限。数据表明，尽管美国住房市场去年以来大幅降温，但个人消费开支持续增长。

美国投资机构贝尔斯登公司的首席经济学家戴维?马尔帕斯指出，与住房市场相比，就业对美国经济的重要性要大得多。对许多人来说，未来就业的价值大大超过他们现有住房资产价值。就业市场强健意味着失业可能性下降，就业机会增加，个人未来收入稳定且可能增加。住房资产是有限的，而就业收入可能是源源不断的。

过去几个季度的实际情况也表明，尽管住房市场持续大幅降温，但美国经济并没有停滞不前。消费和投资增长抵消了住房市场降温的不利影响，并支持了经济的继续扩张。

其次，美国经济基本面强健，不乏继续增长的动力。从就业形势看，今年头7个月，美国平均每月新增就业岗位13.6万个。建筑业和制造业就业有所减少，但服务业就业持续增加。失业率自去年9月以来一直保持在4.4%到4.6%。经济学家们指出，失业率即使到今年底升至5%左右，也仍处于历史较低水平。

从经济状况看，7月份美国服务业连续第52个月增长。服务业在美国经济活动中所占的比重超过80%，对经济增长和就业具有举足轻重的影响。与此同时，美国制造业摆脱前一个时期的低迷状态，7月份实现连续第6个月增长。

新兴市场提供有力支持

再从外部环境看，国际货币基金组织不久前将今明两年全球经济增长预测都从今年4月的4.9%上调到了5.2%。该组织估计，日本、欧元区以及很多新兴市场和发展中国家经济增长情况都将好于原来的估计。其他地区经济强劲增长为美国扩大出口提供了有利条件，这无疑是美国经济继续增长的有力支持因素。

最后，次级抵押贷款市场危机有望得到控制。相对于整个美国住房贷款市场而言，次级抵押贷款市场本身规模不大。另外，美国金融体系相对成熟，市场发达，拥有各类对冲风险工具和渠道，这为防止危机集中深度爆发提供了条件。

还有，美国联邦储备委员会及时向金融系统注入大笔资金，增加流动性，降低了局部问题恶化引发系统性危机的可能性。美联储在出手托市的同时还表示，将采取一切必要措施，促进金融市场有序运转。货币当局的行动和决心应有利于平息投资者的恐慌心理，限制市场恐慌对经济影响的放大效应。

国际货币基金组织认为，美国次级抵押贷款市场危机仍在“可控范围之内”。有经济学家认为，次级抵押贷款市场正在进行自我调整，挤压已持续了很久的金融泡沫，目前的调整尚在可接受范围以内。美联储最近指出，次级抵押贷款市场危机增加了经济增长可能面临的风险，但仍表示相信经济在未来几个季度里可以继续温和增长。

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次贷危机对全球经济影响

全球主要央行的银行家们一直在集中精力阻止美国次贷危机所导致的货币市场流动性短缺，相继注入大量现金。不仅如此，美联储还下调了贴现率。这些努力初见成效，货币市场有所回稳。不过，很多债券产品特别是资产支持证券却依然低迷。除了担心信贷市场再次出现混乱外，目前中央银行家最担心的莫过于信贷市场动荡对全球经济的影响。

一般认为，次贷危机的发源地——美国会受到最大影响。乍一看，美国经济并没有受到次贷危机的影响：第二季度经济增长非常强劲；商业支出看起来很活跃；工资增长很稳定；拉低消费者支出的汽油价格正在下降。但仔细分析起来，前景就不那么光明了。最新一期的英国《经济学家》杂志撰文指出，二季度经济的强劲部分归功于公司库存调整等一次性因素，同期消费增长则急剧下降，有些地区消费者支出的低迷一直持续到了夏季。有数据显示，7月份汽车销售下降至9年来低位。更重要的是，美国经济最薄弱的环节——房地产市场比很多人认识到的更加糟糕。7月份新屋开工的步伐大降，二手房销售连续第五个月下降，房价持续下跌。根据标准普尔发布的S&P/Case-Shiller 房价指数，在截止于6月份的过去一年里，美国10个主要城市的平均房价下降了4.1%。

正在破灭的房地产泡沫使美国经济在8月份信贷市场出现动荡之前就已经变得比较脆弱，信贷困境使房地产市场雪上加霜。因此，分析家们纷纷下调其对美国建筑业和房价的预期也就是意料之中的事了。摩根大通经济学家现在预计，到2008年年底，新屋开工的步伐还将进一步下降30%，平均房价将下降7.5%至15%。高盛的经济学家则认为，在未来几年里，房价还将下跌15%至30%。

房地产泡沫的破灭将继续阻碍生产的增长。更大的问题的是，影响房价出现两位数下降的因素对在房地产泡沫鼎盛时期消费者大举借债的美国会产生什么影响。持乐观看法的人从消费者支出的反弹中得到些许安慰，但这可能是一个错误。房价呈两位数下降将使越来越多的抵押贷款借款人陷入财务困境。问题已经在其他消费者债务上显现出来，如信用卡违约率正在上升，贷款机构很可能面临更加棘手的局面。随着住房拥有者感到自己越来越穷，消费者支出必将受到抑制，特别是在股市持续下滑的情况下。

根据瑞银经济学家所进行的数量经济模型分析，资金成本上涨1个百分点的信贷冲击如果与股价、房价均下跌10%同时出现，明年美国的经济增长将被向下拉动2.6个百分点，使美国经济陷入衰退。那么，为什么还有很多华尔街的分析家仍然坚持信贷市场困境所造成的损害很有限的观点呢？主要原因是他们预计美联储将会降息救市。金融期货价格显示，投资者预计，到今年年底，美联储将下调联邦基金利率75个基点至4.5%。不过，瑞银的分析显示降息不可能缓解所有的痛苦，明年美国的经济增长率可能会放慢1个百分点以上。尽管瑞银的分析并非无懈可击，但是，如果美国房价面临两位数的跌幅，即使美联储放松货币政策，美国经济也是注定要陷入疲软的。

而中国银行全球金融市场部高级分析员方明在接受记者采访时则表示，美国经济会受到一定的影响，但不会因此而陷入衰退。数据显示，美国GDP主要由私人消费、私人投资、政府消费和投资、净出口和私人库存等成分构成。2006年私人消费、私人投资、政府消费和投资等分别占GDP的69.9%、16.7%、19.1%。2005年美国建筑业在GDP中的比重为 5.1%，房地产和相应的租赁行业在GDP中的比重为10.1%左右。因此，方明认为，就算房地产销售量的下降会影响到美国经济，其影响幅度只可能在 15.2%的范围内。“美国房地产销售下滑仅会导致美国经济在一定程度的放缓，第三季度GDP增长率可能回落至3%以下，全年增长率在2.5%至3%，但美国经济不会因为房地产的放缓和房地产金融市场的信用危机而陷入衰退。”他说。

至于对世界其他地区经济的影响，《经济学家》认为可能也很严重。事实上，目前有很多人预计全球经济的强劲足以抵御美国的放缓，其理由是美国的经济增长已经疲软了一年多，但全球经济增长一直很强劲。《经济学家》称这种乐观可能低估了次级贷款危机向其他国家的传递。传递的路线之一是金融蔓延，从加拿大到中国，全球都出现了投资次级债的损失。损失的广泛传播很容易被消化，但同时传播的紧张情绪和风险厌恶则不那么容易被消除。在过去发生的历次金融动荡中，新兴市场经济体都是最大的受害者。但这一次可能会有所不同，发达国家，特别是银行涉入美国次级贷款危机很深的欧洲国家，可能更为焦虑。很多新兴市场经济体得益于庞大的外汇储备和经常项目顺差，可以很好地经受住投资者大举撤离的考验。而在欧洲发达国家，投资次级债的损失和投资者的紧张情绪可能会迫使银行勒紧腰带，削弱国内支出的增长。8月份德国反映商业信心的Ifo指数连续第三个月下降，消费者信心也有所下降。在8月份信贷市场动荡之前，欧洲央行曾发出将在9月6日例会上加息的信号。但从目前形势来分析，该央行很可能将等待一段时间。

即使控制了直接的金融蔓延，美国的次贷危机也可能产生心理蔓延，特别是房价的重估。尽管在美国不计后果向高风险借款人放贷的规模比世界其他地方更大，房价的膨胀一直比美国更为严重，英国、西班牙等国更容易受到房价泡沫破灭的打击。

另外，《经济学家》还指出，全球经济抵御美国经济疲软的能力也不应被夸大。尽管美国经常项目赤字一直在下降，但其仍占GDP约6%，因消费的产品远多于其生产的产品，美国人仍是世界其他地区最大的需求来源之一，其需求的急剧下降必然将损害其他地区的经济。

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次贷风暴之鉴

美国次级抵押信贷风波起于今春，延于初夏，在仲夏七八月间扩展为全球共振的金融风暴。虽经各国央行联手注资、美联储降低再贴现利率等干预措施，目前危势缓解，但其冲击波仍在继续蔓延。国内舆论8月以来已对此国际金融事件给予较高关注，24日以后，又有中国银行、工商银行、建设银行中报相继披露所持次贷债券数额新闻发生，更证明了中国在危机中难以完全涉身事外。

当前，准确估计包括三大行在内的中国金融机构在次贷债券投资中的损失，恰如整体评估此次全球次贷风暴整体损失之原委，尚嫌为时过早。然而，以宏观视角细察此次全球性次贷风暴积聚、爆发、扩散之路径，已可总结出若干经验教训，对资产价格泡沫畸高、资本管制将去未去的中国正是镜鉴。现实表明，金融自由化在本质上应当是金融体制的进步，其中包括风险防范体制的不断完善。监管层、金融机构、房地产业等领域的“有力者”，均应加倍警惕资产泡沫，切勿以今日的快感换取明天的伤痛。

国际观察家在分析此次金融风暴时普遍认为，美联储长期执行低利率政策、衍生品市场脱离实体经济太远、金融文化仍有欠提高，乃是此次金融动荡的三大原因。其中尤以第一条为甚。

在美国历时最长的经济景气结束后，网络泡沫破灭、“911事件”等因素，迫使美联储连续降息。没有理由指责这一经济刺激政策的总体取向。但在具体操作上，美联储的货币政策仍有值得反思之处。其最初两年降息力度过大，真实利率有时甚至为负；此后虽连续17次加息，将联邦基金利率由1%上调至5.25%，美元仍处于长期的贬值阶段。以通胀指标考察，美联储在经历了初期的成功后，在2003年下半年到2005年下半年，也曾出现月度CPI涨幅略高的情况， 2005年9月甚至达到4.7%。美联储在加息上过于谨慎，应变迟缓，对于全球流动性过剩难辞其咎，更形成此轮金融动荡的根源。由是看来，货币当局正确判断形势并果断采取措施，至为重要。

衍生品市场链条过长，而基本面被忽略，也使风险不断放大。美国的次级抵押信贷本始于房屋的实际需求，但又被层层衍生成不同等级的资金提供者的投资品种。而次级按揭客户的偿付保障与客户的还款能力相脱节，更多地基于房价不断上涨的假设。在房屋市场火爆时，银行得到了高额利息收入，金融机构对房贷衍生品趋之若鹜。一旦房地产市场进入下行周期，则违约涌现，危机爆发。因链条过长，市场的自我约束和外部监管都变得相当困难；因中间环节多为“别人的钱”，局中人的风险意识相当淡薄。长链条固然广泛分散了风险，但危机爆发后的共振效应可能更为惨烈。

次贷风暴还表明，纵使在美国这样金融业高度发达的国家，大众层面的金融文化仍有待提高。种种报道表明，在美国申请次级抵押的信贷者中，许多人甚至不知何为复利，亦不会计算未来按揭成本，但仍然兴致勃勃申请了自己本无力偿还的房贷，住进自己本无力购买的房屋。如此行事者大有人在，然而，大众性癫狂永远无法战胜市场涨跌无常的铁律，泡沫的突然破裂必然会给经济社会带来巨大的创痛，首当其冲者正是误入泡沫丛中的弱势群体。

此轮次贷风暴还对现有美国金融体制提出了诸多挑战。可以想见，从长远计，危机必然成为市场革旧布新的重大契机。而美国监管当局应对危机的举措，也当在治标与治本的双重意义上给予更多关注和解读。7月18日，美联储主席伯南克在美国国会作证时已对这些举措作了详尽阐述。其核心是保护市场正常运行，主要手段有二：一是法治，修订旧法，颁布新规；二是信息披露，打击金融机构向购房者、债券投资者欺诈兜售的行为。另一方面，布什在其8月31日讲话中宣布，联邦住房机构将为那些陷入困境的贷款者提供担保，使其以优惠利率获得融资；并表示，政府的工作是帮助购房者，而不是救援投机者，也不是救援那些明知没有能力仍然购房的人。市场指数涨跌并未成为“监管指南”，市场玩家意志无法左右货币当局，正体现了“政府远离华尔街”的基本原则。

今年是亚洲金融危机十周年。《财经》曾于6月下旬出版前马来西亚央行高级官员及香港证监会前主席沈联涛先生有关专著，用意即在从邻人血泪中吸取经验教训。相较亚洲金融危机，此次全球次贷风暴对中国既为再度警醒，又在时间和案例的层面更具贴近性。由人民币的巨大升值压力为本，中国面对的资产泡沫只会更为庞大，中国房地产市场和股市风险估值过低、风险防范缺失已是不争的事实。无论今天的“理论者”如何以“新兴市场”、“人口红利”等种种说法自我宽慰，清醒者没有理由不考虑未来的风险代价，未雨绸缪已再不可拖延。不独如此，随着6000亿元特别国债发行，中国外汇投资大规模出海蓄势待发。次贷风暴警示对于未来“走出去”的战略安排亦是意味深远。

从这个意义上说，近在眼前的全球性次贷风暴对中国人可能是件幸事。认真体味此次风暴之教训，我们应尽可能避免危机的种子在中国生根发芽，引致未来无穷祸患。

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参考文献

1. ↑ 该图来自于Fed发布的数据而生成的图表

2. ↑ 2007年8月17日，香港无线电视翡翠台财经新闻

3. ↑ 2007年3月5日，香港无线电视翡翠台财经新闻

4. ↑ 2007年7月28日，香港无线电视翡翠台财经新闻

5. ↑ 2007年8月1日，NOW财经台。

6. ↑ 2007年8月2日，NOW财经台。

7. ↑ 2007年3月5日，香港无线电视翡翠台财经新闻

8. ↑ 2007年8月6日，香港无线电视翡翠台财经新闻

9. ↑ 2007年8月11日，香港无线电视翡翠台财经新闻

10. ↑ 2007年8月10日，香港无线电视翡翠台财经新闻

11. ↑ 2007年8月15日，香港无线电视翡翠台财经新闻

2007年8月15日，六点半新闻报道

12. ↑ 2007年8月16日，香港无线电视翡翠台财经新闻、六点半新闻报道

2007年8月16日，六点半新闻报道

13. ↑ 2007年8月17日，香港无线电视翡翠台财经新闻、六点半新闻报道

14. ↑ 耿学鹏，布什首次回应"次贷危机" 提出改革方案效果可疑，新华网

15. ↑ Citi to buy remains of Ameriquest

16. ↑ 瑞士银行受次贷危机影响亏损严重

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2008金融危机对中国房地产行业的影响

来源：www.rdccn.com

一、 金融危机前国内房地产市场状况

2008年7月到10月，我在重庆房地产市场“一哥”—龙湖地产做置业顾问，有幸在一线见证了国内房地产市场的实际销售状况。我所在的项目是龙湖MOCO中心，一个占地26亩的小户型高层住宅，在毛坯房和延缓两年交房的条件下，还卖到了7000左右的均价，且不论重庆地区的人均收入在全国的靠后排名，单看这个销售价格已经超过了绝大部分老百姓的承受能力了，重庆地区的房市如此，就更不用讨论北京、上海、深圳等一级城市的房市了，其火爆程度可见一斑。

金融危机在2008年逐渐向房地产等资金密集型行业产生影响，我们暂且先讨论2008年前的房地产市场情况。总体来看，2007年全国房地产市场供求两旺，房价涨幅比2006年有所增加，国房景气指数逐月上升达到近三年来的新高水平。其市场运行状况呈现以下三个特征：

1、房地产开发企业购置土地面积出现近5年来首次大幅增加，土地价格快速上涨，涨幅达到5年来新高，高于同期房屋销售价格涨幅

从全国数据来看， 2007年3月以来，房地产企业购置土地面积增幅逐月增加，1-10月同比增长16.9%，增幅增加了近20个百分点。此外，2007年全国70个大中型城市土地交易价格出现大幅上涨，前3季度平均同比上涨12.8%，高于同期房屋销售价格6.7%的涨幅。其中，1-3季度各季度土地交易价格涨幅分别为9.8%、13.5%、15%，涨幅逐季增加达到2000年以来的最高涨幅。第四季度由于国家的调控交易价格略有下降。

2、商品住宅市场景气旺盛带动整个房地产市场供求两旺，2007下半年房价涨幅逐月增加，创出近三年新高。

商品住宅投资占房地产开发投资的比重超过70%，2007年商品住宅市场景气旺盛带动整个房地产市场供求两旺。1-10月，房地产开发完成投资19192.21亿元，同比增长31.4%，增幅比去年同期增加7.3个百分点，前10个月，房地产开发投资增幅逐月增加，由1-2月的24.3%增加到1-10月的31.4%，其中10月增幅为39.22%，达到近三年来新高。1-10月，商品房施工面积、新开工面积和竣工面积分别同比增长22.6%、 22.8%和9.1%，增幅比去年同期分别增加4.5个、4个和0.6个百分点。1-10月，商品房销售面积同比增长31.3%，增幅增加20.4个百分点。其中，现房销售面积为同比增长14.2%，增幅增加21.3个百分点；期房销售面积同比增长39.5%，增幅增加17.3个百分点。2007年前4个月，国房景气指数持续下降，后7个月，国房景气指数快速上升。10月，国房景气指数为105.74，达到近三年来的最高水平。

3、住房保障体系进一步完善，商品住宅供给结构调整效果逐步显现

在2007年，住房保障体系建设得到了中央政府前所未有的高度重视，各级地方政府的经济适用房和廉租房建设也逐步付诸实施。

从商品住宅的供给结构来看，2007年以来，商品住宅市场结构调控的效果逐步显现，经济适用房和90平方米以下普通住宅在商品住宅中的投资比重分别由1-2月的3.4%和15.94%，提高到1-10月的4.5%和21.46%，90平方米以下住宅投资比重每月增加1个百分点左右。据初步统计，全国36个直辖市、计划单列市、省会城市，2006-2007年年度新开工商品住房中90平方米以下普通商品住房占总开发面积的55.8%。

二、 金融危机形成及影响

1、 什么是次贷危机

次贷即“次级按揭贷款”（subprime mortgage loan），“次”的意思是指：与“高”、“优”相对应的，形容较差的一方，在“次贷危机”一词中指的是信用低，还债能力低。

次级抵押贷款是一个高风险、高收益的行业，指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。与传统意义上的标准抵押贷款的区别在于，次级抵押贷款对贷款者信用记录和还款能力要求不高，贷款利率相应地比一般抵押贷款高很多。那些因信用记录不好或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的人，会申请次级抵押贷款购买住房。在房价不断走高时，次级抵押贷款生意兴隆。即使贷款人现金流并不足以偿还贷款，他们也可以通过房产增值获得再贷款来填补缺口。但当房价持平或下跌时，就会出现资金缺口而形成坏账，形成次贷危机。

2、 金融危机的形成

这次全球经融危机的源头是由美国的次贷危机所引发的。而美国次贷危机是产生的原因是由于美国房地产业泡沫破裂所导致的。描述一下这次次贷危机的演变过程:美国次债危机--美国信贷危机--全球信贷危机和美国经融危机--全球经融危机，最后影响全球实体经济。影响全球实体经济的后果就是全球经济增速放缓、人们消费欲望降低、企业盈利水平的下降、失业人口的增加、就这样一直的恶性循环下去,直到信贷危机结束才会慢慢有所好转!

3、 经融危机对我国经济的影响

（1）次贷危机主要影响我国出口。

次贷危机引起美国经济及全球经济增长的放缓，对中国经济的影响不容忽视，而这其中最主要是对出口的影响。2007年，由于美国和欧洲的进口需求疲软，我国月度出口增长率已从2007年2月的51.6%下降至12月的21.7%。美国次贷危机造成我国出口增长下降，一方面将引起我国经济增长在一定程度上放缓，同时，由于我国经济增长放缓，社会对劳动力的需求小于劳动力的供给，将使整个社会的就业压力增加。

（2）我国将面临通货膨胀和经济增长趋缓的双重压力。

由于国际大宗商品价格居高不下，以及我国冰雪地震等自然灾害的影响，我国的农产品、生产资料、生活消费品等价格持续上涨，目前已形成成本推动型通货膨胀。2008年1—5月份累计，全国居民消费价格总水平同比上涨8.1%，流通环节生产资料价格同比上涨16.7%。同时，人民币升值又将进一步影响中国出口增长。

最后，次贷危机将加大我国的汇率风险和资本市场风险。

三、 经融危机对中国房地产市场的打击

1、2008年1-11国内房地产市场的运行状况

（1）房地产开发完成情况。1-11月，全国完成房地产开发投资26546亿元，同比增长22.7%，增幅比1-10月回落1.9个百分点。1-11月，全国房地产开发企业房屋施工面积25.5亿平方米，同比增长17.7%；房屋新开工面积8.4亿平方米，增长5.4%；房屋竣工面积3.5亿平方米，增长6.1%。其中，住宅竣工面积2.9亿平方米，增长5%。1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.2亿平方米，同比下降5.9%；完成土地开发面积2.1亿平方米，同比下降2.7%。

（2）商品房销售和空置情况。1-11月，全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%。其中，商品住宅销售面积下降18.8%；商品房销售额19261亿元，同比下降19.8%。其中，商品住宅销售额下降20.6%。截至11月末，全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.3%，增幅比1-10月提高2.2个百分点。其中，空置商品住宅7084万平方米，同比增长22.9%，增幅提高4.9个百分点。

（3）房地产开发企业资金来源情况。1-11月，房地产开发企业本年资金来源33404亿元，同比增长4.2%。其中，国内贷款6416亿元，增长5.2%；企业自筹资金13444亿元，增长30.9%；其他资金12942亿元，同比下降14.5%。其中,个人按揭贷款3046亿元，下降25.6%。

（4）70个大中城市房屋销售价格指数。11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比10月份低1.4个百分点；环比下降0.5%。新建住宅销售价格同比上涨0.2%，涨幅比10月份低1.6个百分点；环比下降0.6%。

（5）全国房地产开发景气指数。11月份，全国房地产开发景气指数为98.46，比10月份回落1.22点，比去年同期回落8.13点。点评：从全国房地产开发景气指数及各项分类指数延续回落的态势来看，此轮房地产行业的调整仍在继续，房价同比涨幅已经回落到0.2%，基本上与去年同期持平。在前段期间货币政策松动、地方政府及中央政府救市政策的不断刺激下，只有部分地区的成交量呈现明显回暖的趋势，如上海市、重庆市、广东省等11月商品房销售面积较10月分别增加了29%、40%和9%，但从全国来看，11月商品房销售面积较10月依然减少了3%。由此可以看出，尽管一系列政策的出台减少了购房者的支付成本，但短期来看对刺激消费需求释放的作用是有限的，消费者对房价继续下调的预期以及宏观经济的不确定性致使观望氛围依然浓郁。

2、预计中国今后的房地产市场趋势

总体来看,目前全国市场呈现量价齐跌的形态。从去年年底开始,中国房地产市场开始调整,今年以来下行速度加快,下滑幅度加大,房地产价格也随之开始回落。从区域上看,以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整,接着长三角、华北、中西部也开始调整。

今后两年我国房地产市场走势非常不乐观。我们认为:2008年房屋成交量同比2007年将出现大幅下滑,估计萎缩3-4成,但由于全国房价拐点出现在第三季度,因此2008年全年房价同比2007年,依然呈正增长,不过涨幅将由2007年的18%（商品房）大幅回落到5%左右的可能性较大（预计与2006年4.4%的涨幅相近）。至于2009年,全国房屋成交量将依然在低位徘徊,但全年成交价格将比2008年出现负增长。2010年全国楼市触底反弹的可能性最大

四、 中国房地产市场应该采取的措施

从目前政府发布的救市政策来看，一是11月1日起首次购房契税降至1%；二是个人买卖住房暂免征印花税；三是个人卖房暂免征土地增值税；四是首套房首付比例降低至20%；五是公积金贷款利率下调0.27%；六是商贷利率最高可享7折优惠；七是加大保障性住房建设规模。从近期政府出台的政策来看，主要是为了稳定楼市消费，减少消费者交易过程中的成本、税费以及减缓其购房压力。在当前市场环境下，住房需求无法得到释放的主要原因是首付及月供问题，房产新政则解决了刚性需求购房者的成本、压力等问题。各地地方政府已陆续落实政策实施，但市场信心较为不足，消费者对新政出台后反映较为冷淡。预计下阶段政府对房地产市场调控的主要方向可能是提升市场信心问题。提升房产市场信心可采取“组合拳形式”的政策来调控。

新政以降低购房者置业成本为主要导向，虽然政府鼓励居民购房，但在全球经济形势不景气的局面下，购房者信心严重受挫。购房者信心不足反映到市场中，就是除了刚性需求少量释放外，改善型需求、多次置业需求及投资需求因其自身不缺乏住房而持币观望。多次置业者积聚着最多的社会财富，是城市经济发展的主要购买力，他们的观望必将影响整个房地产市场的发展。预计当前市场环境下，提升房产市场信心可能需要采取“组合拳形式”政策来调控。

1、后期或将连续降息。贷款利率下调降低了企业贷款成本，但贷款利率微调对挽救低迷楼市的作用有限，国内房地产投资约占总投资额的1/4，仅次于制造业。在全球经济发展放慢的环境下，如果政府要保证经济平稳发展，对房地产信贷资金捆绑将有可能放松，从而刺激资本市场信心。

2、二套住房限制的松绑。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。改善型普通自住房暗含了二套房，这等于是给二套房贷的即将松动埋下了伏笔。同时，多次置业者拥有城市最多的财富和资源，其对房地产市场的信心必将影响整体市场的信心提升问题。

3、降低房产交易营业税。减免二手交易税是最直接受益的政策，交易成本可以大幅度降低，减税立竿见影的效果会出现在二手房市场，对于房地产市场的未来预期也会起到很大的稳定作用。

4、购房落户政策。在当前市场环境下，部分地方政府出台购房落户政策似乎成为一种趋势，尤其在上海等一线城市将会刺激外地需求的释放。目前市场消费群体关注点集中在总价和首付上，所以购房落户政策要和首付、银行利率等下调政策配合或将发挥更好的效果。

综上所述，中国房地产业发展走向将影响整体国民经济的发展，在全球经济陷入困境之时，市场信心的提升，楼市消费的稳定，并不是短时间内就可改变的。现阶段主要问题集中在如何恢复市场信心，从政策的出发点来看，政策的出台并不是为了刺激房价的上涨，而是为了促进消费，提升成交量，从而恢复消费者的购房信心。从政策对楼市的影响力度来看，目前的政策更多的是导向性的，表明原则性态度的，主要是因为房地产市场区域明显的差异化，决定了政策的出台必需结合当地实际情况，有针对性才能达到预期目标。

房产证抵押贷款的利弊

中国汽车行业简介

汽车工业是产业关联度高,规模效益明显,资金和技术密集的重要产业,是现代经济增长当之无愧的主导产业和支柱产业,也是一个国家的支柱产业.发达国家经济发展的历史表明,汽车工业在经济起飞过程中起到了领头羊的作用.新世纪以来,中国汽车行业发展迅速,中国汽车市场也逐渐发展壮大,已经位居世界第三,仅次于美日.

我国汽车产业发展历程

1971年，我国汽车产量突破10万辆；

1980年，汽车产量突破20万辆；

1992年，汽车产量突破100万辆；

2002年，汽车产量突破300万辆；

2003年,汽车产量突破400万辆;

2006年,新增产量157万辆，增长率28%

我国市场上主要汽车品牌

自主品牌 :奇瑞、吉利、华晨、哈飞、长安、红旗、夏利、奥拓

进口品牌 :奔驰、宝马、雷诺、福特、大众、奥迪、VOLVO、通用、丰田、标致、雪铁龙

合资企业 :一汽大众、上海大众、一汽大众（奥迪）、华晨宝马、广州本田、一汽丰田、一汽马自达、南京菲亚特、东风日产、东风标致、东风雪铁龙、长安福特、上海通用、郑州日产、海南马自达

竞争现状

目前我国汽车品牌有355个，其中自主品牌占69%，但是在100个轿车品牌中，自主品牌只有37个。目前国内销售的轿车中，合资企业生产的国外品牌占据了市场份额的90%左右，国内自主品牌主要集中在小排量经济型轿车，主要有吉利、奇瑞、哈飞等。

通过上面内容我们可以看出:

一, 2000年之后,我过汽车产业是爆发式增长与低增长交替出现,总体发展不稳定,并且在06年之后产能过剩问题有进一步加剧趋势.

二, 中国汽车市场竞争异常激烈,国内品牌和美日等国品牌实力有较大差距,特别是在高端市场上缺乏核心竞争力.

三, 改革开放以来中国经济持续增长,已经成为世界上最大的汽车消费市场,中国广大的消费群体日趋成熟理性,国产汽车有很大的发展空间.

关于PEST分析

PEST分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指影响一切行业和企业的各种宏观力量。对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治（Political）、经济（Economic）、技术（Technological）和社会（Social）这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。简单而言，称之为PEST分析法

中国汽车政治环境分析

国家政策的支持:

1,自主创新的国家战略.在十一五规划中自主创新作为国家战略提出,为中国汽车产业的发展指明了方向.

2,国家产业政策的支持.作为国家重点发展的支柱性产业之一,国家投入了大量的人财物,积累了了一定的人才和经验,为下一步发展打好基础.

3,.小排量汽车解禁。2006年1月国家发改委等六部门联合发出通知，要求取消一切针对节能环保型小排量汽车行驶路线和出租车运营等方面的限制。这直接促进了小排量汽车的销售.

国家政策的局限性:

1,汽车税费。当前汽车消费税税赋过重，结构不合理，17%的增值税，10%的购置附加税，3%至8%的消费税，还有难以计数的各种费，造成消费者"买得起用不起"，制约了汽车消费市场。而且公路收费站点多，增加了消费者的支出。

2.国家宏观调控政策的影响。我国企业目前融资渠道单一，主要靠银行贷款，由于国家的紧缩政策，银行贷款紧缩，使的民营中小企业面临融资难题。

相应的部分政策法规:

⑴《乘用车燃料消耗量限值》：有利于抑制能源需求增长过快的势头

⑵《汽车产业发展政策》：要求地方政府一律取消不利于汽车消费的政策

⑶加入世界贸易组织：取消汽车产品进口配额管理，继续降低汽车进口关税

⑷《二手车市场管理办法》：二手车市场经营主体多元化

⑸《汽车品牌销售管理实施办法征求意见稿》：提出只要汽车生产商授权，进口车可以和国产车同网销售。

⑹《汽车产业“十一五”发展规划纲要》：发展自主品牌

⑺《汽车工业产业政策》：一定程度上的缓解了长期困扰我国汽车工业发展的“政策瓶颈”问题。

中国汽车经济环境分析

经济要素是汽车工业腾飞的基础。自改革开放以来，我国的经济始终处在高速发展的轨道上，国民经济水平不断提高。在经济高速增长的前提下，耐用消费品市场也将保持一种快速增长的趋势，特别是我国的汽车市场。

截至2008年中国经济已经持续五年达到或超过10%的发展速度，经济学界人士预计2008年中国经济将继续保持平稳较快增长，对中国经济前景保持乐观看法。

美国金融风暴席卷全球

从07年7月开始的美国次贷危机五次冲击波,导致贝尔斯登资产管理公司和雷曼兄弟先后破产,房利美和房地美两大房贷公司严重亏损,美联储和财政部三次注资救市.

受次贷危机拖累，日本第二季GDP比去年同期减缩2.4%，创下七年来最大降幅；欧元区GDP下降0.2%，折合成年率为0.8%。这是自1992年以来欧元区15国整体GDP首次出现萎缩，包括德国、法国、意大利经济都在走低。次贷危机的影响还在进一步扩大.

此外，世界性的通货膨胀压力短期内难以根本缓解。国际经济环境中潜在的风险进一步积聚，明年世界经济面临衰退的可能性在增大。

国内经济形式变化:

目前国内受金融危机波及有限,经济仍维持8%增长,但我国的出口贸易受挫最大.

国内股市严重萎缩,极大的打击了投资者信心,政府采取货币紧缩政策,外企向国内的注资明显减少.

我国贫富差距过大,体现在城市之间和城乡之间以及消费者本身,购买力参差不齐

经济环境对汽车影响

一,融资难,中小企业发展举步惟艰.

二,出口贸易受影响,汽车销量下滑.

三,国内消费者购买力有所下降

社会因素

一,国人有强烈的民族自豪感,但在消费时"崇洋媚外"也不少,自主品牌本土优势不明显.

二,人口规模不用说,汽车的消费者群体日益增长,且目前消费者观念趋于保守,超前消费意识不强,市场潜力巨大.

三,老龄化速度加快,老龄人群体日益增长,但相对应的汽车市场基本尚未开发

四,随着私家车的普及,人们的消费更加理性,对品牌,质量和环保的认知度越来越高.

五,交通和环保因素.一方面,我国人均占有公路的长度远远低于发达国家,严重限制了汽车的普及,另一方面人们对环保要求的提高,短时间内制约了汽车行业的快速发展.

技术因素

技术落后。目前国内汽车引进技术产品达到国际80年代水平的占30％左右，进行开发的换代产品达到80年代水平的占30％，技术落后的占40％。其中突出的是客车和旅行车，大部分是仅适合公路中短途客运和城市公共交通用的低档产品。轿车的关键生产技术仍然控制在合资的外方手中，他们往往不愿意转让技术。目前，我们的汽车自重约比国外同类车重10％-20％，耗油高10％-30％，汽车首次故障里程一般为1千 -2 千公里，而国外达到1.5万-2万公里。此外，电器系统、供油系统和附件性能不稳定，经济寿命一般为10万-15万公里，只及国外同类车的一半。

开发设计能力也同样缺乏，现有产品除了全部引进就是测绘仿制，即使是自己设计的东风140和解放141，主要也是参照国外的车型。而轻型车和轿车则缺少设计人员和相关设备，再加上投资不足，还无法独立开发。零部件厂的技术力量更为薄弱，开发新产品的能力更差.

人才匮乏最突出，特别是技术人才，管理人才也同样缺。据悉，国内已有技术人才在德国相关领域深造。相信不久国内将能完全掌握国际上已经成熟的电控燃油喷射技术、电控补气技术和车身制造技术。在管理方面，以一汽竺延风，二汽苗圩为代表的汽车界“少帅”们固然给管理层面增添了新鲜空气，但整个管理层的头脑对“WTO”的冲击是否准备充分还未可知。

PEST分析总结

国内汽车企业需要做好:

机会管理

危机管理

机会管理:

一,注重品牌经营.

着力打造全球知名品牌,提高品牌附加值.努力提高消费者对品牌的认知度,参与度和忠诚度.

二, 扩大市场份额.

不仅要抢占国内市场,更要乘国际金融市场低迷汽车市场萎缩的机会进军国外市场.

危机管理: 一,企业合作,共度难关

企业的合作包括企业合并,搭建共同的技术研发平台等等....

二,市场开发,市场定位

要加紧开发新市场,包括国外市场,国内二三线城市以及新型消费者市场.同时做好市场定位,明确自己应该在低端市场还是在中端或者高端市场上大施拳脚.

北京车展

拿房子抵押贷款有什么坏处

坏处有以下几点：首先房屋抵押贷款是属于消费贷款，贷款的用途受到很大的限制，只能用于装修、旅游、购车等消费行为，抵押贷款是不能够用来买房的。一旦还不上贷款，自己的房产已经被抵押给了银行，很有可能会出现房产被拍卖的情况。

扩展资料：

住房抵押贷款是银行为保证贷款的安全，把借款人的房地产、有价证券及其他凭证，通过一定的契约合同，合法取得对借款人财产的留置权和质押权而向其提供的一种贷款。这种贷款实际上是债务人(抵押人)在法律上把财产所有权转让给债权人(抵押权人)以取得贷款，这期间如果债务人不能按期偿还贷款本金和利息，债权人有权处分抵押物，并可优先受偿的贷款方式。

这种贷款方式，可以减少债权人的贷款风险，为债权人收回贷款提供了最有效的保证。在住房信贷中采用抵押贷款是基于银行经营资金的安全性、流动性和盈利性考虑的。

由于这项住房贷款的借款人大都是居民个人，而借款人的资金实力和信誉程度银行不可能了解清楚，这样就增大了银行贷款的风险，而抵押贷款恰恰在贷款风险较大的情况下，为债权人提供了收回贷款的有效保证。因此，银行在对居民个人的住房贷款中，大都采用抵押贷款方式。

抵押房屋贷款实际上是指用客户已经拥有可以上市流通的商品房屋用以抵押给银行贷款的品种。区别于二手楼置业贷款和一手楼贷款，在于客户已经拥有房产的所有权，而不是即将拥有。

抵押房屋贷款需要有明确的贷款用途，不能用于法律法规明令禁止的用途，比如：炒房，炒股是不允许的，要求抵押房屋贷款的用途专款专用，并接受贷款发放方以及监管机构的监管，发现违规，银行有权追回贷款。

消费贷款亦称“消费者贷款”。对消费者个人贷放的、用于购买耐用消费品或支付各种费用的贷款。长期以来，商业银行主要对工商企业或其他各类机构和团体发放贷款，一般不对个人消费支出提供资助。第二次世界大战后，商业银行所以大规模开办消费贷款业务。

拿房子抵押贷款的坏处有哪些？

现在银行、消费金融公司等一些金融机构推出的大额贷款都是需要提供抵押物来进行抵押，因此很多有大额资金需求的人往往会使用自己的房产来作为抵押，以便贷到较高的资金。那拿房子抵押贷款的坏处有哪些呢？

1、房屋抵押贷款是属于消费贷款，贷款的用途受到很大的限制，只能用于装修、旅游、购车等消费行为，抵押贷款是不能够用来买房的。

2、一旦还不上贷款，自己的房产已经被抵押给了银行，很有可能会出现房产被拍卖的情况。

3、除此之外，房产的抵押率一般为70%，若是房产的市场价值不足的话，能贷到的额度也是比较小的。

以上就是我给各位带来的关于拿房子抵押贷款的坏处有哪些的全部内容了。

房产证抵押贷款有什么风险

1、评估风险。

随着经济的发展，当前可充当抵押物的资产越来越多，并且行业跨度大，因此，对于抵押物的评估，各家银行纷纷借助于评估机构。但在利益的驱使下，有的评估机构不惜出具虚假评估报告。借款人申请贷款时，评估费用由借款人支付，评估机构可能故意抬高房产的评估价格，让借款能够申请更多的贷款；当银行拍卖用来抵押的房产时，评估机构又会故意降低房产的评估价格。

2、租赁权对抗风险。

一是抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，信社也很难处理抵押房产。

二是租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费；或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，信社即使获得了产权也将很难获得租金收入用于还贷。

3、登记风险。

一是虚假登记，抵押贷款至有权部门进行登记是保证贷款合同生效和优先受偿的必要条件，但当前却存在重复登记，以及登记部门的个别人员出具虚假登记证明的问题，造成贷款出现时，信社无法对抗第三人，权益得不到保护。二是“一物多押”的风险。

我国《民法典》规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。

4、优先受偿风险。

我国《民法典》规定抵押贷款按规定至有权部门进行抵押登记后，可以优先受偿。但这也存在例外情况，一是建设工程价款优先权。认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二是税收优先权。

《税收征收管理办法》45条第1款规定：第“税务机关征税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外。”该规定表明，只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，即纳税人欠缴税款在先，以其财产设定担保在后，税收就优先于担保物权这种私权力。

5、抵押物价值风险。由于市场经济的发展，商品价格波动频繁，特别是近年来房产价格急剧上升，而目前楼市又不景气，因此房产价值较难以把握，存在较大的市场风险。当前美国的次贷危机就是一个很好的例证。

6、变现风险。

一是变现成本大。抵押物的处置大抵要经过、评估、拍卖等几个环节，每一个环节的费用都要银行先行垫付，加之本金、利息，往往存在资不抵债的问题。二是变现能力难度大。尤其是以乡镇房产为抵押物的，由于受乡情、亲情等观念的限制，当抵押物拍卖时，常出现想买却不敢买的局面。三是执行难。

房屋抵押贷款的内部风险1、风险意识差。由于长期以来形成的观念，总认为抵押贷款风险小，所以从贷款调查、审查，以至贷后跟踪检查等各个环节都放松警惕，把关不严，缺乏风险防范意识。2、责任心不强。个别信贷员在办理抵押贷款时，只看下(连审查都谈不上)抵押物的所有权证，然后就由客户自行去相关部门办理登记事宜，等客户拿来他项权证时，就直接发放贷款。正因存在如此做法，才使虚假证件、虚假登记的情况层出不穷。3、贷后管理松懈。由于缺乏风险防范和责任意识，一些信贷员贷后根本就没有进行跟踪检查，致使当抵押物被偷卖、转移时，还毫不知晓。也正因贷后管理松懈，因此当抵押物发生变质、价值降低等情况时，也未能及时采取相措施，最后致使贷款形成风险。4、缺乏相关法律知识。当今的经济是法治的经济，如果对相关法律知识不了解，最后往往易造成抵押无效或无法实现优先受偿。希望可以帮您解决相关的问题。如果您还有任何疑问，欢迎在华律网进行律师咨询。

房产证抵押有什么风险

用房子抵押贷款是目前常见的贷款方式，房产作为不动产具有良好的稳定性，其用作抵押也不会影响房产的使用价值。但任何经济行为都具有一定的风险性，作为房子的所有人，抵押贷款最大的风险在于不能按时还款所造成的银行收房的风险。银行作为债权人，在债务人不能按时还本付息时必然会采取执行担保物来实现债权，而作为债务人来讲，这时可能面临自己及家人无家可归的风险。因此，律师在这里提醒大家，用房产抵押贷款时，首先要选择正规的金融机构，一些民间的贷款公司虽然放款比较快，但是利息相对较高，而且在催讨债务时手段相对粗暴，程序也不符合规定。其次，要合理评估贷款用途及资金风险，尤其是用唯一的住房抵押贷款，如果资金用途风险很大，很容易出现无法偿还贷款的情况，这样会产生较高的逾期费用;最后，抵押房产进行拍卖时，其价格相对较低，会产生资产缩水的风险。

关于房产证抵押贷款的利弊和房产证抵押贷款的利弊有哪些的介绍到此就结束了，不知道你从中找到你需要的信息了吗？

关于“金融危机对中国的影响”的论文

以“畅想绿色未来”为主题的2010（第十一届）北京国际汽车展览会将于2010年4月23日—5月2日在北京中国国际展览中心隆重举行。

这次金融危机将促使世界汽车工业发生重大变革，引起产业结构、产品结构的巨大变化。对中国汽车业来说，既有危机带来的负面影响，同时也是推进汽车产业结构化升级，增强企业素质和国际竞争力，加快自主创新力度的机遇。

我们看到，中国经济的基本面长期发展向好的趋势没有改革，国家对汽车产业有积极的政策支持，经过改革、开放30年的发展，我国汽车企业有一定的抗风险能力。这都为中国汽车业增加了战胜金融危机的信心和希望，也坚定了全球汽车制造商在世界经济寒冬中对中国市场的信心。

2010 北京车展由于受经济危机影响，业内人士指出，消费者在购买力以及承受能力上，大部分比较看好小排量 家庭用的轿车上，小排量的轿车配置比较低，像倒车影像这样的功能并没有实现，而对于高档车像倒车影像 GPS功能等等是一应具备，对于要买车的人来说大部分都是新手或者是女性司机，这样以来就存在了安全问题，北京车辆目前已经突破400W辆，交通繁琐，倒车自然成为新手或者是女性司机最为头疼的问题，那么该怎样解决这个问题呢，就在这时，北京51汽车服务中心专门为这些小排量 家庭用车量身打造出博文倒车影像，解决因倒车而存在的安全问题

2010 北京车展 据统计，由于车后盲区所造成的交通事故在中国约占30%，美国20%，交管部门建议车主安装多曲率大视野后视镜来减少车后盲区，提高车辆的安全性能，但依旧无法有效降低并控制事故的发生。汽车尾部盲区所潜在的危险，往往会给人们带来生命财产的重大损失以及精神上的严重伤害。对于新手司机或女士而言，每次倒车时更是可以用瞻前顾后，胆战心惊来形容。

2010 北京车展基于对倒车安全问题的考虑，各车厂及汽车配套厂家都积极研发倒车安全辅助系统。在现有的汽车倒车辅助配套产品中，倒车辅助系统此前已经开发出了两代产品，分别是倒车喇叭和倒车雷达。前者通过倒车时，发出警示声音或语音提醒车后路人，使其主动闪避，减少事故伤害。这种产品对于司机来说主动性很差，因为司机无法掌握车后方的情况，虽然能很大程度避免对行人的伤害，却无法发现车后障碍物，无法对车辆进行有效保护，极易造成刮蹭及碰撞。后者是通过安装在车辆尾部的感应元件，对车后方一定范围内的障碍物进行探测。并通过报警的“嘀嘀”声或语音提示辅助司机进行倒车操作。但此产品同样存在缺憾，它虽能把固定的障碍物通过报警的形式告知司机，但司机还是无法判断障碍物的确切位置，更不能探测地坑或低矮障碍物。

因此，车主们迫切需要一种更为实用和完善的倒车辅助产品，这也为新一代倒车辅助产品创造了巨大的市场空间。

2010 北京车展新一代“博文BOWON可视倒车影像”的问世，弥补了前两代产品的缺憾，无需改装，只在原车室内镜上加装一块显示屏，车尾部加装一个车载摄像头，即组成一套实用而精确的倒车影像系统。眼见为实，倒车影像系统能使司机直观的掌握车后的路况环境，“第三只眼睛”使司机能眼观八方，面面俱到，倒车时轻松自如。同时微电脑雷达测距，探测车与物体的距离，全面掌控车后情况，几乎根除了倒车事故隐患。博文BOWON可视倒车雷达附加了货物防盗、防丢监控、夜视、电视接收、FM音频发射、SD卡优盘接入播放影像'等功能，使产品更人性化，更具实用性。

2010 北京车展倒车影像—人性化科技

倒车影像系统让倒车时车后的状况更加直观可控，对于倒车安全来说是非常实用的配置之一。当挡位置于倒车挡时，该系统会自动接通位于车尾的高清摄像头，将车后状况以清晰的显示于车内中控台的液晶显示屏上，让你准确把握后方路况，倒车亦如前进般自如自信。显然，倒车影像监视系统比起全方位的倒车雷达更加直观和实用。倒车雷达是依靠回音探测距离并以通过不同频率的声音进行提示的，但光凭声音提示显然没有视觉来得直观，而且对声音的判断也必然会存在误差。

（世界首富）马斯克追忆破产边缘：每天醒来，在梦中哭了一夜

美国次贷危机对我国的启示

摘 要：介绍了美国次级住房抵押贷款的快速发展的原因，以及从宏观经济和次级住房抵押贷款市场内部，分析了整个次级住房抵押贷款危机爆发的原因，通过分析美国此次危机，总结了一些间接的经验，并结合中国的房地产市场提出了一些看法。?

关键词：美国次级住房抵押贷款；原因；启示?

2007年3月13日，美国新世纪金融公司因濒临破产被纽约证券交易所停牌，该公司是美国第二大次级抵押贷款企业。同日，美国纽约股市遭遇了今年第二个“黑色星期二”，道琼斯3 0 种工业股票平均价格指数暴跌242.66 点，全球股市也随之下挫。美国次级抵押贷款市场危机全面爆发。?

1 次级住房抵押贷款的定义及其迅速发展的主要原因?

在美国有各种各样的个人住房抵押贷款产品，按照借款人信用质量，可以分为优质抵押贷款（prime mortgage ）、次优抵押贷款（Alt-A Mortgage ）和次级抵押贷款(sub-prime mortgage) 三种。美国的信用评级公司( FICO) 根据三项指标区分客户质量：（1）客户的信用记录；（2）借款人得债务与收入与比率（Debt to Value Ratio DTI）(3)借款者申请抵押贷款价值与房地产比率（Loan to Value Ratio LTV）.依据客户信用质量将个人信用评级分为五等: 优(750 -850分) ; 良(660 -749 分) ; 一般(620 -659 分) ; 差(350 -619 分) ; 不确定(350分以下)。个人信用在660分以上的表明贷款者收入可靠，债务负担合理，其申请的贷款一般被定为优质抵押贷款；个人信用被评为一般（659-620）以及满足优质抵押贷款申请的所有条件但不愿提供全套收入证明文件者申请的贷款被定为次优抵押贷款；个人信用低于620分、DTI超过55%以及LTV超过85%的借款者申请的贷款被定为抵押贷款。这类贷款者大都是低收入人群，有近半数的人没有固定收入的凭证，并且无法提供存款、资产等合法证明文件。?

美国次级抵押贷款市场近些年来发展极为迅速（如figure1），2006年美国次级抵押贷款为6000亿美元左右与2001年的1200亿美元左右相比增长了4倍，次贷市场发展如此迅速与其宏观经济发展背景有很大关系。在政策层面上，美国在2000年时，其国内从事互联网的高科技企业由于互联网泡沫破裂，大批的相关的企业破产，刚刚上任的美国总统小布什为了规避美国经济陷入衰退的风险，起初采取了为富人减税的措施，但是随后发现效果不明显。美联储为了扩大就业和保持经济增长采取了降息的措施（6%-1%），美联储的这一扩张的货币政策还是取得了极大得成功, 因为美国家庭更多地贷款买房和负债消费, 促进了房地产业的持续繁荣，房价大幅上升，美国的住房价格指数（HPI）从2001年初168.4到2006年的末的223.06点上升了53.66点，上涨了近31.86%。?

房价的强劲上涨导致居民对次级贷款的需求有较大的增加，这是因为虽然美国的经济在这一段时期发展势头有了好转人民的可支配收入有了提高，但是与节节攀升的房价相比其上涨速度并没有房价上涨的快（图2），大量的购房者的住房抵押贷款的DTI和LTV比率不符合优惠贷款的要求而成为次级抵押贷款。虽然次级贷款的利率高于优惠贷款，但这并不能够有效的抑制借贷者对其需求，主要原因有下面两个：（1）购房者付出的高利息能被房价的上涨带来的资产价值升值所抵消，并且还会有盈余；（2）从事抵押贷款的放贷机构创造出复杂的次级贷款品种使贷款者高估了自己还款能力。对于次级贷款的供给方面，放贷机构也愿意发放次级贷款主要有以下原因：（1）次级抵押贷款的收益率相对其他普通贷款收益率要高出2%-3%左右（普通抵押贷款6%-8%）;（2）即使出现大面积的还贷违约情况，由于美国房地产市场的持续繁荣，美国的房地产金融机构可讲作为抵押物的房产通过拍卖的方式将本金和利息一起收回；（3）房地产金融机构可以将其证券化把风险转移给其他的投资机构。?

2 美国次级抵押贷款市场的运作机制和过程?

次级抵押贷款市场运行机制和过程中最核心的一环就是资产证券化，资产证券化就是将缺乏流动性，但具有未来现金收入流的资产进行组合，对该组合产生的现金流进行结构性重组应依据该现金流在金融市场上发行可以流通的证券，据以融通资金的过程，其核心在于对贷款中风险与收益要素隔离与重组使其定价和重新配置更为有效，从而使参与方均受益。资产证券化过程可以通过下面的图形（Figure3）来表示出来，通过此图我们可以看出整个运行机制有众多的参与方，各个参与方在市场中的作用也不相同，下面将介绍整个运行过程。?

贷款买房者（homeowner）通过经纪人（mortgage broker）与房地产金融机构（发起者originator）取得联系，然后向其提供自己资料后，根据自身的的信用评级取得相应的贷款。发起者（originator）将其放出的贷款打包出让给特殊机构（special purpose entity SPE）获得资金，将资金放贷给贷款购房者（homeowner）。SPE从发起者（originator）那里获得的资产池（pool）通过信用评级机构（rating agency）的评级，根据各项资产的风险和收益的不同将其分级，然后以资产为抵押发行住房抵押贷款支持证券（mortgage backed security MBS），MBS一般被出售给机构投资者如，养老保险金，保险公司，对冲基金等。MBS一般分两类：第一类是由政府全国抵押贷款协会（Ginnie Mae）和联邦抵押贷款协会（Fannie Mae）发行的，该类债券受政府规定的严格的指导方针限制，这种方针对借款人的信用评级，贷款记录有着较为严格的要求；第二类是由私人保险发行的，支撑这种证券的资产并不要求受到国家指导方针的严格限制。?

承销商（Underwriter）取得MBS后，将其集中起来，然后通过内部信用增级机制中最常用的优次分层结构的方法将其分级，形成抵押担保债券（collateralized mortgage obligation）这类债券一般分三个等级：优先级（Senior）、中间级(Mezzanine)、股权级(Equity)。优先级在获取利润分配较其它两类有优先权，有剩余的利润则在依次向下分配。在发生违约损失时，则由股权级先承担损失，依次向中间级和优先级扩展。优先级一般由风险偏好低的商业银行，保险公司，养老基金，共同基金等购买；对冲基金等机构更为偏爱风险较高收益高的中间级；股权级一般由发起人持有。?

在这一过程中，最重要的有三个方面的问题：（1）由一定的资产支撑来发行证券，且其未来的收入流可预期。（2）即资产的所有者必须将资产出售给SPE，通过建立一种风险隔离机制，在该资产与发行人之间筑起一道防火墙，即使其破产，也不影响支持债券的资产，即实现破产隔离。（3）必须建立一种风险隔离机制，将该资产与SPE的资产隔离开来，以避免该资产受到SPE破产的威胁。后两个方面的问题正是资产证券化的关键之所在。其目的在于减少资产的风险，提高该资产支撑证券的信用等级，减低融资成本，同时有力地保护投资者的利益。

美国放贷金融机构向贷款买房的人发放次级贷款主要分两类：固定利率和可调整利率两类。根据Fannie Mae的调查，2005-2006年90%比例为调整利率，在可调整利率贷款中又2/3左右属于“2/28”类型的混合利率，即前两年是固定利率而且比较低，而后的28年实行浮动利率，在浮动利率期，当利率上升时，还款人的压力会陡然剧增。大部分的次级贷款由仅有利率贷款和本金付摊还款两部分构成。仅有利率贷款指借款者在最初的几年里只支付贷款利息而不偿还本金。本金付摊还贷款是指当本期的月付款项不足以偿还贷款利息或低于完全按市场利率变动应计的月还款额时，将其差额计入下一期贷款余额的行为。当累积的未还利息额超过原始本金的15%-25% 限额时，贷款转化为月度全部偿还利息贷款，本金付摊还贷款每5 年重新计算贷款额，由于未还的利息累积，所以5 年后借款者将会面临更大的贷款额。?

3 美国次级抵押贷款危机形成的原因?

利率上升刺破房地产价格泡沫，房价下跌是导致此次次级抵押贷款危机的直接原因。从2001-2004年美联储主席格林斯潘为了恢复美国经济，大幅降低利率（6%-1%），使其国内至今的使用成本较低，而由于伊拉克战争国际油价高企，中东的石油产出过赚取了巨额石油美元，同时美国的消费主义文化深入人心，新兴市场国家在这一时期对美的出口贸易开展得如火如荼，同时拥有了巨额的外汇储备，整个世界美元流动性泛滥，美国这一时期宽松的货币政策也影响到世界上其他国家的货币政策，在这一时期美国总统小布什又提出了所有者社会，鼓励美国人民买房，再加上外部资金的热炒美国房价一路攀升。2004年美国政府开始面对较大的通胀压力，美联储主席从2004-2006年连续17次上调利率（1%-5.25%）从而使借贷者偿还以浮动利率为主的次级贷款的压力飞速增加。本来次级贷款的申请者的信用评级较低，大多又为低收入者，最终无力偿还贷款，由于违约率持续上升，市场上的的房子无法卖出，房价下跌，抵押品的价值迅速下降，危险贷款的规模不断扩大，最终酿成此次危机。?

此次危机更深层的原因在于次级抵押贷款这项金融产品设计的缺陷。在上面的刺激抵押贷款运行机制中房地产金融机构将其放贷的款项打包出售给SPE进行风险隔离。这样在此环节上，发起者的利益与放贷数量成正比例的关系，这样会有道德风险的存在，会降低对借款者的信用资历的要求。在2005-2006年期间有的发起者甚至推出了不要首付，不查资产，只需声明收入情况的放贷产品。而其他的监管部门并未对其进行有效监管，这样可想而知整个市场的风险只会累计越来越大。同时，大部分的投资者过于乐观认为房价持续攀升就算其可支配收入不足以支付贷款，但是其认为房价上升的速度比银行基准利率层上升的要快，而房地产金融机构设计的还款种类也是近期少付，远期多付，必然会促使房地产市场开始时繁荣。利率上升过快时，借贷者则无法偿还利息和贷款，并且房价上升到一定程度，一旦房地产市场有效需求下降导致房价下跌，借款者资不抵债。违约现象的出现意味着资金链从源头上断裂，风险会依次传导，随着违约率上升，信用机构会调低相关的MBS的信用评级，MBS和CMO市场价值会大幅下降，投资机构持有的和购买的CMO也难逃厄运，商业银行根据形势的需要，必然要求对冲基金等提前还贷和增加保证金，而同时基民也会给对冲基金带来强大的赎回压力，促使这些机构破产或者严重亏损，最终只得由银行来承担相当的一部分损失，使金融机构的流动性急速消失，所以2007年发达国家银行紧急向银行注资7000亿美元左右来增加市场流动性，缓解危机影响。?

4 居安思危:深刻认识美国次级贷款危机对我国的启示?

近些年，我国的房地产行业的发展与美国有相当程度的相似之处。由于当今的经济全球化和金融一体化大趋势不可阻挡，美国在次贷危机爆发前几年一直维持低利率政策而我国也不例外，流动性过剩现象明显（资产价格暴涨）。我国的宏观经济持续强劲发展，城市化进程加快，城市住房需求强劲，另外人民币升值一部分国外热钱流入，投机国内房地产行业，房价持续大幅上涨，银行大规模介入房地产行业加大了对房地产市场那个资金供给，同时对个人住房抵押贷款的条件审查也有放宽的迹象。随着政府的持续调控政策的出台和宏观经济进入加息周期，某些城市房价已经出现了滞涨或下降的趋势，虽然我国目前并未大面积出现违约的情况，但是我们要未雨绸缪，吸取美国此次危机的教训。?

美国此次次贷危机是其金融机构分线长期累积的后果，一方面金融放贷部门并未严格控制风险，另一方面美国的政府机构也没有对其房地产金融部门进行严格的监管。下面我们来分析一下其为我们提供一些经验：?

从银行方面来看自身来看，要加强对自身风险的管理，截至2007年国内有91%的购房者是通过贷款买房的，而以行在发放贷款时要严格审查贷款人的收入、资产状况，不能经不住利益的诱惑，放低对借款人的要求，防止出现放低首付要求甚至零首付情况的出现。银行的观念要改变，不要总是把住房抵押贷款当作优质资产，房地产行业是具有周期性的行业，其价值是随着市场的供需状况不断变化的，在市场繁荣时期，房产的价值会随着不断上升，但一旦市场发生扭转则最终损失的还是银行自身。银行可以对住房抵押贷款的风险进行压力测试，通过把综合价格变动的应用到银行的资产组合中，量化其自身潜在的收益和损失，评定其自身的风险状况。银行还可以通过资产证券化来转移风险，资产证券化的本质上无法消除风险，只能把风险转移给其他的投资者，鉴于我国的商业移行在国民经济中有着举足轻重的作用，因此为了避免房贷风险过于集中在银行体系内部，可以加快资产证券化进程，但是一定要吸取美国次贷危机的教训，选择较为优良的银行资产进行证券化，避免道德风险的发生。?

政府部门也要从外部加强对房地产金融市场的监管并且提高自身对危机的处理能力。房价是住房抵押贷款发放的数量和规模的重要因素，政府部门应该加强对房价的监控。鉴于我国的房地产行业发展形势，一方面严厉打击国内那些投机房产行业投机商，可以通过税收等手段抑制他们囤积住房，控制房产价格；另一方面建立有效的机制严格限制境外的热钱流入，把国内的房价推高到有真实居住需求决定的均衡价格以上。政府部门还可以通过建立一些机制来统计和公布那些真实的住房需求(通过一些奖励和惩罚的手段，如对购房者减免相关方面的税收)和每一时期的房产市场供给数量（包括新开工的和二手房），使信息更加透明化，对房价起到指导作用。政府的监管部门对从事住房信贷的银行和其他金融机构加强监管，推进合约的标准化，抽查发放贷款的质量，限定借贷标准，并监督金融机构要向借款人充分披露金融产品的信息，使借款人的知情权，选择权得到切实的保障。规范抵押放贷市场，防止银行之间出现恶性竞争疯抢客源，避免美国的前车之鉴。金融市场的风险无时无刻不存在，政府部门一旦遇到金融危机的爆发时必须有强有力的措施来缓解其影响。政府要加强对投资者和放贷者的风险教育，使其从思想上深刻认识金融市场上的风险。危机一旦爆发时，首先要稳定市场信心，防止危机向更多的领域和更深层次的扩散。政府部门还要学会利用国际金融市场来分担本国的风险，加强和国外的政府和非政府相关部门和机构的合作。?

参考文献?

〔1〕?杜厚文,初春莉.美国次级贷款危机:根源、走势、影响〔J〕.中国人民大学学报,2008,(1).

仅供参考，请自借鉴。

希望对您有帮助。

购买二手房如何预防房屋被抵押

“要么死得安然，要么活得灿烂。” — —马斯克

“每天早晨醒来，都发现枕头是湿漉漉的，在梦中哭了一夜，一边嚼着玻璃，一边凝视深渊。”

——马斯克追忆破产边缘的日子

尘心帆语

乔布斯被苹果开除过；

亚马逊总裁贝佐斯，一直被质疑亏本，赚不到钱。

而2021年1月，当特斯拉总裁马斯克，以2090亿美元身价，超越贝佐斯，成为世界首富时；

他回忆起12年前，几度在破产边缘挣扎的岁月，恍如一场漫长的梦。

2008年金融风暴席卷美国；

特斯拉濒临破产；

2008年12月，首席财务官迪帕克告诉他：“账面资金只能维持3天。”

律师拟好宣布破产的法律文件，只等他签字。

濒临悬崖的马斯克，准备在破产协议上签字，对失败的命运缴械投降；

在准备签字那一刻，突然顿住，长考良久，决定砸锅卖铁，再撑下去。

马斯克把每一分钱都投入特斯拉和SpaceX火箭公司，负债累累，最后以破釜沉舟的决心，变卖多处住宅、私人飞机、迈凯伦F1跑车，搬进空荡荡的酒店。

为了省钱，他甚至决定搬离酒店，到岳父、岳母的地下室去暂居。

雪上加霜的是，十年共枕的妻子贾斯丁决定离开他；

在世人和妻子眼里，马斯克和特斯拉，是一艘将要沉没的破船；

妻子所做的选择，就是离开这艘将要淹没水中的沉舟，带着5个孩子逃生。

贾斯丁提出的离婚诉讼，是一把雪上加霜的刀；

她要2000万美元现金、特斯拉10%股份、SpaceX5%股份；

事实上，马斯克已经负债累累，没有钱了。

法官大概也知道马斯克的穷途末路，最后的判决是：

贾斯丁得到两百万美元现金和孩子每月抚养费。

没有包括特斯拉的股份；

那时谁都觉得不久之后，特斯拉的股票会比如厕的卫生纸还便宜吧。

白居易曾感叹:“行路难，不在山，不在水，只在人情反覆间。”

其实，更难在命运的翻云覆雨之间。

当你身处卑微、危难之际，才会看到世态人心的真相。

马斯克含泪望着妻子和孩子远去的背影；

他已经丧失了搬去岳父、岳母地下室的资格。

这年头，所有的现关系，都可能在一夜之间，变为前关系：

前夫、前男友、前妻、前女友、前老板、前员工，满大街都是……

除了妻子和孩子离开，特斯拉的员工也大批离开；

空荡荡的工厂里，最低谷时剩下3个员工。

当你弱小时、危难时；

仿佛全世界都对你充满敌意，电视台主持人总说：

“华尔街将特斯拉列为最不可能成功的企业，别买特斯拉的股票，你买了只是浪费钱，一直在跌。”

“我就像是被人用枪托狠砸了几下，每一天都像在吃玻璃。”

马斯克每周工作接近120小时，连续3、4天待在工厂车间睡觉。 高强度工作和精神重压之下，需要每夜服用安眠药才能入睡。

“整日整夜，没有孩子，没有朋友，除了工作，一无所有。”

2008年12月孤单而看似绝望的圣诞夜；

马斯克一夜醒来，发现眼角边依然是泪水：

“每天早晨醒来，都发现枕头是湿漉漉的，在梦中哭了一夜，一边嚼着玻璃，一边凝视深渊。”

“那一刻，我一无所有，失去了所有的东西，10年婚姻，三个公司都快完蛋了。”

12年后，2012年1月，特斯拉股价冲破854美元。

马斯克，从一头将死的鱼，到龙门，用了漫长的12年。

马斯克的十年泪水；

新工业革命的第一个里程碑式的人物。

人生的戏剧性，源于坚韧。

正如村上春树的一句话：

“暴风雨结束后，你不会记得自己是怎样活下来的；

你甚至不确定暴风雨真的结束了；

但有一件事是确定的：

当你穿过了暴风雨，你就不再是原来那个人。”

从呱呱坠地的那一刻

每个人就在一个不公平的起跑线

1971年6月28日，马斯克出生于在南非比勒陀利亚；

在少年时，他是一个平淡无奇的男孩。

没有一点迹象可以看出，他将来会成为拥有2090亿美元的世界首富，并且规划宏伟的火星移民计划。

成名之后的马斯克，回忆童年，非但不快乐，而且经常被学校的坏男孩欺负；

差点儿被打死。

记者问：你的童年快乐吗？

马斯克：不，太可怕了！

问：你是认真的吗？

马斯克：是的。

问：为什么会很糟糕？

马斯克：非常暴力，那不是一个快乐的童年。

问：我知道你在学校被欺负过。

马斯克：我差点儿被打死，如果你说那是被欺负的话。

马斯克外祖父是一个名医生和政治评论家，赚了很多钱，但他很讨厌美国，就移民到加拿大，之后赴南非。

马斯克的母亲是位模特和作家，父亲是一个英荷混血儿，在南非担任机电工程师。

他的容颜继承了母亲，从小就比较帅。

马斯克小时候在南非长大，他非常喜欢读书；

一天读书10小时都不疲倦，记忆力很好。

小男孩喜欢玩玩具枪，但马斯克小时候玩真正的炸药；

马斯克的成绩并不好；

他读的多数不是课本，而是自己感兴趣的课外书。

1980年，马斯克的母亲和父亲离婚；

9岁的他，跟随父亲生活。

马斯克认为童年悲惨，一部分原因是父母离异，而父亲在 情感 上虐待他；

所以当记者要去采访他父亲时，他坚决拒绝，认为自己的父亲是个疯子。

马斯克童年对 科技 的痴迷；

却源于工程师父亲的启迪。

他的感性、伤感与容颜；

更多继承了模特和作家母亲的基因。

父母，是我们每一个人，风尘仆仆一生的起源。

我们无法选择父母的美丑、智愚、贫富、温柔或粗暴。

所以人类期待一个公平的世界；

但从呱呱坠地的那一刻；

每个人就是在一个不公平的起跑线。

一个人一生之中

跃龙门的机会，最多只有三次

1981年，10岁马斯克利用自己攒的零花钱和父亲赞助的部分资金，买了人生第一台电脑；

之后又买了一本编程教科书，并且学会了如何编程。

1983年，12岁的马斯克成功设计出一个名叫“Blastar”的太空 游戏 软件；

之后以500美元价格出售给科学杂志，赚到人生的第一桶金。

1988年，17岁的马斯克高中毕业后，离开家庭，只身前往加拿大，寄居于母亲亲戚家中。

1989年，马斯克获得加拿大国籍，并于次年申请进入位于安大略省的皇后大学。

3年之后，马斯克依靠奖学金，转入美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院攻读经济学。

大学期间，开始深入关注互联网、清洁能源、太空，这三个影响人类未来发展的领域。

马斯克在取得经济学学士学位后；

又留校一年拿到了物理学学士学位。

1995年，24岁的马斯克进入斯坦福大学，攻读材料科学和应用物理博士课程。

但在入学后的第2天，马斯克决定辍学，离校创业。

扎克伯格2002年进入哈佛，2004年辍学，投入Facebook创业。

比尔·盖茨18岁考入哈佛，一年后辍学，创办微软公司。

这里最重要原因是：

这些精英发现了新技术浪潮中的机会，辍学是为抓住机遇。

奋斗的第一步是选择；

一个人一生之中，跃龙门的机会，最多只有三次。

在漫长的几十年里，通常你都是一只鱼；

一生之中，会遇到三次大的时代潮水；

潮来了，成千上万的鱼；

大多数却不知道，那是一生仅有三次的时代潮。

人生最重要的变轨

从互联网的赛道，转到新能源 汽车

1994年；马斯克辍学离校的第二天；

拿到硅谷的一个小天使投资；

他和弟弟创建了zip2网站；

这是一个结合地图和大众点评的网站；

用户可以通过地图查看企业的介绍。

《纽约时报》和《芝加哥邮报》都成为了马斯克的客户；

1999年，美国电脑制造商康柏公司以3 .07亿美元现金和3400万美元股票期权，收购Zip2公司

28岁的马斯克获利2200万美元；

然后用这笔钱创建了一个X.com网站；

这个网站类似于支付宝；

可以进行转账等在线金融服务和电子邮件支付业务。

马斯克的竞争对手是paypal；

paypal的老总是彼得蒂尔；

经过激烈竞争、谈判，最终两家公司合并；

名字是x.com，合并后原来的对手相处并不愉快，这让大家很怀疑马斯克的领导力。

当马斯克新婚度蜜月的时候，公司发生“政变”，彼得蒂尔代替他成为公司老总。

马斯克匆忙赶回；

最终温柔而不强硬的马斯克妥协；

让出CEO宝座；

公司改名成paypal，马斯克完全被架空；

2000年，公司后来卖掉，马斯克拿到1.8亿美元。

如果没有被架空，马斯克会继续互联网事业；

但是这一次“失”，却是日后最重要的“得”。

马斯克自此开始人生最重要的变轨；

从互联网的赛道，转到新能源 汽车 ；

第四次新工业革命；

新能源 汽车 ，是重要的组成部分。

马斯克在互联网的赛道；

完成了资金和管理经验的积累，以及人事斗争的经验；

开始了20年新工业革命的旅途。

美国次贷危机爆发

马斯克迎来人生低谷

2001年初，马斯克策划一个叫“火星绿洲”的项目；

计划在火星上建立一个小型实验温室；

让来自地球的农作物，在火星的土壤里试着生长。

发射火箭需要航天方面的人才；

他找到一个很牛的工程师坎特雷尔。

马斯克最先想到的是买火箭，他找到俄罗斯宇航公司；

俄罗斯说1枚火箭800万美元，马斯克说2枚火箭我给你800万美元，然后谈崩。

坎特雷尔说自己造火箭，成本会更便宜；

马斯克就租了一个旧仓库，开始造火箭事业。

2002年6月，马斯克成立太空 探索 技术公司（Space X），出任首席执行官；

马斯克开始研究如何降低火箭发射成本；

并计划在未来实现火星移民。

许多航天科学家认为马斯克不可能成功；

马斯克以“龙”命名飞船；

“龙”飞船采取7人座和宽货舱设计，整体外形呈“子弹”状；

是世界上第一艘由私人公司研发的航天飞船。

2004年，马斯克创立特斯拉公司，投资630万美元；

这是一家制造高端电动跑车的公司；

所有的钱都投入了研发。

2005年，34岁的马斯克，身价超过3亿美元；

2008年，美国次贷危机爆发，马斯克迎来人生低谷。

他的火箭三次发射都失败了；

数千万美元投入，化成爆炸后的大火球。

这三次火箭试射，是如何失败的？

火箭造出来需要发射，马斯克找到美国空军基地，空军看不上名不见经传的马斯克，一等就是几个月。

马斯克等不下去，就到赤道一个小岛上发射。

第1次发射25秒后，火箭就掉了下来，摔成废铁。调查，是因为一个螺丝松动了。

不久之后第二次发射，火箭发射的时候没有爆炸，但是进入太空后不久就解体了；

这次更惨，连废铁都捡不到。

第三次发射，火箭在第1节和第2节分离时爆炸；

搭载着208名希望将骨灰撒向太空的死者骨灰；

包括《星际迷航》里的演员詹姆斯和“阿波罗7号”太空飞船宇航员戈登；

他们的骨灰也坠入大海。

人们提到马斯克时，就说了一个笑话：

如何成为太空领域的百万富翁？

很简单，先成为亿万富翁；

然后就快了。

研发成本过高

特斯拉也濒临破产

这时，马斯克的钱，只够再发射1次。

2008年，第4次发射火箭终于成功；

猎鹰9号火箭准确进入轨道；

片刻欢愉之后，马斯克也很发愁，因为他没钱了。

因为研发成本过高，特斯拉也濒临破产。

从2006年推出第一代车型；

每年销量不到500辆，不足以撑起公司。

2008年，美国正爆发次贷危机，到处都缺钱；

马斯克两家公司，同时频临破产。

通用 汽车 股票跌至20年最低点；

而后宣布破产。

特斯拉被迫大量裁员，关掉了研发中心；

有些重要员工，自己辞职走掉；

因为看不到希望。

没有比希望更有效的良药

没有比明天更 健康 的期待

马斯克的弟弟金巴尔提醒他：

“特斯拉无法交付买家已经付款的车，你把最后的钱投进去，是在赌未来吗？

你真觉得继续投钱是合理的吗？”

到2008年9月，特斯拉只卖出2000辆；

工厂仓库堆满有毛病、有缺陷而无法交付的特斯拉，堆积如山。

很多人交了钱，拿不到车；

觉得特斯拉只是个骗局。一位歌星订车，一年过去，还没有看到车。

马斯克出去融资，金融危机草木皆兵，三个月没有人敢接。

“我就像是被人用枪托狠砸了几下。每一天都像在吃玻璃。”

他已经把所有钱都投入到了特斯拉和SpaceX，负债累累。

母亲很担忧，打电话来，说的话，让他终生难忘：

“人都有失败，就怕被打趴下，只要你还有一口气，就不会永远走霉运。”

妹妹托斯卡发来短信：

“逆境中的自信才是真正的自信；

低潮中的乐观才是真正的乐观；

没有比希望更有效的良药；

没有比明天更 健康 的期待。”

贾斯丁提出离婚诉讼

是一把雪上加霜的刀

2008年12月，首席财务官迪帕克告诉他：

“账面资金只能维持3天。”

律师拟好宣布破产的法律文件，只等他签字。

濒临悬崖的马斯克，准备在破产协议上签字，对失败的命运缴械投降；

在准备签字那一刻，突然顿住，长考良久，决定砸锅卖铁，再撑下去。

马斯克把每一分钱都投入特斯拉和SpaceX火箭公司，负债累累，最后以破釜沉舟的决心，变卖多处住宅、私人飞机、迈凯伦F1跑车，搬进空荡荡的酒店。

为了省钱，他甚至决定搬离酒店，到岳父、岳母的地下室去暂居。

科幻作家贾斯丁，是马斯克的大学同学；

身材高挑、美丽；

学生的贾斯汀指着一排书架说：

有一天，我写的书也会摆放在上面（后来成为科幻作家）。

贾斯汀对他若即若离，马斯克并没有放弃追求。

有一天，贾斯汀在图书馆学习；

满头大汗的马斯克；

带来两支化掉一半的冰激凌；

让女人动心的，有时是一个生活的细节。

经过8年爱情长跑，贾斯汀和马斯克结婚。

两人第一个儿子，出生不到10周，却在被子里窒息而死；

是婴儿最容易患上猝死症的时期。

贾斯汀夜夜伤心；

马斯克选择夜夜加班；

用工作忘记中年失子的悲伤，终日不见人影。

贾斯丁每天难以抑制地哭泣；

马斯克则加班回家后；

沉默地听贝多芬的《命运交响曲》。

贾斯汀说：我是你的妻子，不是你的员工。

马斯克说：如果你是我的员工，早就被解雇了。

在家里，甚至连妻子头发的颜色，马斯克都要管。

2004年，马斯克选择直接试管婴儿；

贾斯汀没有选择的权利，生了一对双胞胎儿子。

2006年，又再生了3胞胎儿子。

2008年，雪上加霜的是；

十年共枕的妻子贾斯丁决定离开他；

在世人和妻子眼里，马斯克和特斯拉，是一艘将要沉没的破船；

妻子所做的选择，就是离开这艘将要淹没水中的沉舟，带着5个孩子逃生。

贾斯丁提出的离婚诉讼，是一把雪上加霜的刀；

她要2000万美元现金、特斯拉10%股份、SpaceX5%股份；

事实上，马斯克已经负债累累，没有钱了。

法官大概也知道马斯克的穷途末路；

最后的判决是：

贾斯丁得到两百万美元现金和孩子每月抚养费。

没有包括特斯拉的股份；

那时谁都觉得不久之后；

特斯拉的股票会比如厕的卫生纸还便宜吧。

马斯克一夜醒来

发现眼角边依然是泪水

所有的钱都得和朋友借；

包括房租。

2008年12月孤单而看似绝望的圣诞夜；

马斯克一夜醒来，发现眼角边依然是泪水：

“每天早晨醒来，都发现枕头是湿漉漉的，在梦中哭了一夜，一边嚼着玻璃，一边凝视深渊。”

“我从来没有想过自己会精神崩溃；

只差一步；

如果跨过了这步，可能就没有知觉了，因为你已经疯了。”

“我失去了所有的东西，十年的婚姻；

三个公司都快完蛋了。

把你最后的一分钱投在一生的目标上；

当这些钱烧完就没有机会了，那种感觉实在让人绝望。”

他最后邀请所有的特斯拉董事；

这一轮融资，大家自愿认购；

所有的董事，被马斯克破釜沉舟的决心感动；

都倾其所有；

东拼西凑，一共2000万美元。

马斯克说：

我凭的是一念不死。

马斯克说：

“如果别人每周工作40小时，而我工作100小时。

这样，4个月就可以做别人一年才能做完的事。”

唯天下之至拙

能胜天下之至巧

SpaceX建造的重型火箭，能运载52吨货物；

波音公司的火箭只能运载一半重量；

价钱却是spaceX的三倍。

为了降低成本；

马斯克甚至从网上购买过二手仪器；

找最便宜的打捞公司打捞火箭残骸。

猎鹰9号火箭总造价约为5000万美元；

其推进剂成本只有20万美元；

马斯克将成本降至原来0.37％；

2011年，SpaceX公司生死存亡之际；

获得了美国航空局14亿美元的大单。

马斯克的飞船可返回；

给火箭安装一个反向推进器。

世界上掌握航天器发射回收技术的只有四个：

美国、俄罗斯、中国、马斯克。

马斯克，以一人之力，完成一国之梦。

2018年，为了解决特斯拉量产问题;

马斯克都没有时间回家；

吃饭、洗澡、睡觉都在办公室。

马斯克在接受《纽约时报》时；

透露出自己的疲惫，却依然坚持。

特斯拉创立至今近17年；

竟然只盈利了三个季度；

债务曾高达数十亿美元。

华尔街10年；

做空特斯拉资金达300亿美元；

年年灰飞烟灭。

特斯拉有句流行语：

无论你多晚离开公司，都有一个人比你还晚；

他就是老板马斯克。

他传奇、勤奋的20年；

印证了曾国藩所说的一句话：

唯天下之至诚，能胜天下之至伪；

唯天下之至拙，能胜天下之至巧。

画外音

人生某一个瞬间 决定一生贫富、顺逆

仅以此文送给——

那些失恋、失业、青春忧患的你；

在茫茫人海中漂浮、挣扎、图存的你；

在中年困境里，上有老下有小、没有存款、只有贷款的你。

愿你也如马斯克；

那些漫漫长夜、失眠的泪水；

都将在每一个黎明，给你带来更为成熟的希望。

那些杀不死你的；

终将使你变得更强大；

也如马斯克的20年，是杀不死的小强。

2021年1月；

特斯拉股价突破800美元。

当50岁的马斯克以2090亿美元身价；

超越贝佐斯，成为世界首富时；

他回忆起12年前；

几度在破产边缘挣扎的岁月，恍如一场漫长的梦。

对于马斯克的一生；

最重要的是；

2008年破产文件已经摆在面前，准备挥泪签字的一刻。

下笔之前，突然顿住；

长考良久，决定砸锅卖铁，变卖家产，再撑下去；

从此谷底翻身，一路青云。

这就是人生；

人生是一念天堂，一念地狱；

人生的某一个瞬间，某一个十字路口；

决定了你一生的贫富、顺逆、好坏。

但是没有坚韧，我与你注定平庸。

在沉浮坎坷的人生里；

远见是灯塔，坚韧则是风帆。

巅峰和悬崖，都在高处，咫尺之间；

攀到高峰的人；

必曾临悬崖。

越过去了，你就是巅峰；

越不过去，就是命运的低谷。

有不尽的下降空间。

在这个意义上，人生是一环扣一环；

步步雷池步步慎；

步步关山从容越。

扬一帆（影视编剧、记者、作家、操盘手）

（原报社副主编，原《南方周末》和《南风窗》特约撰稿人，原新华社《国际先驱导报》特约记者，福建省作家协会会员。

原撰写的台海、 财经 和国际新闻报道，被新浪、搜狐、腾讯、凤凰网、央视网、新华网和《南方都市报》《新京报》《北京青年报》《联合早报》《东方早报》《南京晨报》《华西都市报》《广州日报》《都市快报》等国内外上百余家报纸和网站，在长达10年时间里广泛转载）

（注：本人持有新闻出版总署颁发的记者证、新闻采编人员培训合格证、多次获新闻奖、所采编的监督报道多次获批示）

一、购买 二手房 如何预防房屋被 抵押 ? 1、要找一个正规的中介公司。 2、可以到房产部门查询相关档案。房产部门备有房产档案，每处房屋的抵押.买卖等“档案”都可以查询得到，这样市民就可避免买到抵押房等。 3、 买房 者在买房时要仔细察看 房屋产权证 。一般情况下没有抵押的房子在 房产证 的“他项权”(即在房主的名字、坐落地址、面积等内容的下放)一栏里是空着的如果是抵押房在房产证上都有记载。所以从房产证的“他项权”一栏里看是否有登记就可以知道是不是抵押房了。 4、在签订合同时把抵押房情况列入合同条款中，在卖家违约时作为索赔的依据，以保证买房者的合法权益。 5、要求在签完合同后立即过户。若购买的是2年以上的 商品房 ，可以立即过户，不用缴纳营业税之类的 附加税 款。 经济适用房 选择在5年以上的，按照相关规定5年以上经济适用房可以过户。 二、 个人住房抵押贷款 风险分析 1、信用风险 信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。信用风险一般包括以下几种形式： (1)被迫违约。被迫违约是指借款人在购买房产后，由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，导致实际支付能力下降，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息，被迫对 个人住房贷款 合同进行违约的行为。 (2)理性违约。理性违约是指借款人从财务核算的角度出发,当发现抵押物的重置成本小于其住房 按揭贷款 的剩余本金时,放弃原来的抵押物购买新房比继续供款保留原抵押物更“合算”,从而主动终止履行贷款合同还款计划的违约行为。当房价迅速下跌或利率上升幅度较大，继续还款的成本大于放弃还款的收益，借款人会理性违约。 (3)提前还款。提前还款是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种类型。提前还款一般有两种情况，一种是当借款人收入有了较大提高，资金富足，希望提早结束贷款时，就可能发生提前偿还贷行为。另一种是当市场利率低于合同利率时，提前偿还贷行为也有可能发生。提前还贷一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收入，另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失。 (4)恶意骗贷。一般称其为“假按揭”，是一种欺骗行为，主要是指导开发企业以本单位职工及其他关系作为 购房 人，借购房之名套取金融机构贷款的行为。其主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资，如挪用到房地产开发，或者进入资本市场，导致商业银行信用风险。 2、抵押风险 (1)抵押处置风险。当抵押物变现渠道窄、成本高，商业银行不能顺利、足额、合法变现，就会遭受抵押处置风险。我国住房二级市场处于起步阶段，交易 法规 不完善，手续繁琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困难。 (2)抵押物价格风险。包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风险。前者是指抵押物因房地产市场的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险。后者是抵押人在其抵押期限内对房屋的损坏造成抵押物价格下降，或者由于估价人员因其过失或故意过高估价抵押物而产生的风险。 3、利率风险 利率风险是指金融市场利率波动导致存贷款利差缩小，甚至出现 贷款利率 低于存款利率，导致银行收不抵支的风险。目前我国的商业银行的个人住房抵押贷款利率缺乏灵活性，只能随着央行对利率的调整而相应变动，而存款利率却可以根据国内外经济形势随时进行调整。根据我国利率政策的规定，如果利率下调，定期存款利率按存入时的利率即原较高的利率执行，而贷款必须在执行期满一年 时改为降低后的利率，这样实际上由商业银行承担了绝大部分的利率风险。如果银行发放新的个人按揭贷款用的是早期利率水平较高时的存款来源，那么其经营就有可能亏本。如果利率上调，与存款利率增长幅度相比小，这样就有可能减少银行的获益。 4、流动性风险 流动性风险是指商业银行持有的 住房贷款 债权不能及时足额变现遭受的利益损失。流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。个人住房抵押贷款属于中长期贷款，具有较大的风险性。从美国的次贷危机可以明显看到这种风险的威力，不仅是波及银行业，甚至整个金融业都受到影响。所以我国的银行也要防范这种风险。引起流动性风险原因在于商业银行经营特征和个人住房抵押贷款特征，商业银行资金主要来源于企业存款、居民储蓄存款等短期资金，个人住房抵押贷款期限长、回收慢，资金的来源和运用在时间上明显不匹配，存在“短存长贷”的问题，因此商业银行面临着及时变现的风险。 5、管理风险 在各大商业银行激烈竞争的局面下，存在一系列的信贷管理风险，有以下几种具体表现。第一，商业银行在个人住房抵押贷款上存在重业务拓展、轻业务管理的冲动，不计风险代价抢占市场份额。第二，个人住房抵押贷款业务运作中随意性较大，尚未形成合理评价标准和业务流程。第三，熟悉个人住房抵押贷款的专家人才匮乏，管理经验和人员的培训跟不上业务的快速发展。第四，个人信用信息基本属于封闭状态，银行之间缺乏沟通，个人的信用信息资源无法共享，缺乏统一信息数据库和个人信用评估体系。 6、操作风险 操作风险是由于内部程序、人员和系统的不完备或失效，或由于外部事件造成损失的风险。主要表现为：一是在业务导向激励约束机制下，经营机构重业务轻管理，甚至违规经营，未经批准擅自或变相降低贷款标准和担保条件，借个人住房抵押贷款为名违规开办个人股票 质押贷款 等高风险业务;二是部分工作人员自身业务素质或思想素质不高，工作不负责任，违反操作规程，有的甚至与借款人串通，逃避制度约束。 基本上房屋被抵押但是业主还不知情的，这种情况都是发生在 二手房交易 的过程中，很少有正规的商品房交易会发生类似纠纷。业主在买了房以后才知道自己购买的这套房子早就已经被原来的业主给抵押出去了，要避免这种情况还是在签 购房合同 之前要对该套二手房有一个清晰的了解，特别是到房管局要先查询一下。